Według statystyk udostępnionych przez Registradores de España udział Polaków w hiszpańskim rynku nieruchomości wynosi 4,01%, co zapewnia nam 9. lokatę wśród wszystkich cudzoziemców, którzy kupują nieruchomości w Hiszpanii. Polacy kupują domy i mieszkania na Półwyspie Iberyjskim zarówno na użytek własny, jak i w ramach inwestycji. Obie grupy powinny jednak pamiętać o podatkach, które obowiązują nierezydentów mających własną nieruchomość w Hiszpanii.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czy nierezydenci muszą płacić podatek od nieruchomości w Hiszpanii;
- czym jest podatek dochodowy od nierezydentów IRNR;
- czy właściciele nieruchomości w Hiszpanii płacą podatek od majątku;
- jakie podatki płaci się przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Czy muszę płacić podatek od nieruchomości, jeżeli nie jestem rezydentem podatkowym w Hiszpanii?
Krótka odpowiedź brzmi: tak. Hiszpański podatek od nieruchomości (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) obowiązuje zarówno rezydentów, jak i osoby będące rezydentami podatkowymi w innym kraju. Wysokość podatku IBI zależy od stawki wyznaczonej przez gminę oraz wartości katastralnej nieruchomości. W przypadku nieruchomości miejskich stawki wahają się od 0,4% do 1,10%, natomiast na wsiach stawka podatku wynosi w granicach 0,3% do 0,90%. Gminy mogą również ustalać osobne stawki dla nieruchomości o szczególnych cechach (0,40% – 1,30%), a także podwyższać stawki podatku w określonych okolicznościach. Wartość katastralna jest ustalana na podstawie danych z rejestru nieruchomości, przy czym zwykle jest ona znacznie niższa od wartości rynkowej.
Czym jest podatek dochodowy IRNR?
IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) to podatek dochodowy, który dotyczy nierezydentów osiągających dochody w Hiszpanii. Obowiązek jego naliczania i odprowadzania mają również osoby, które nabyły nieruchomość na terenie tego kraju. W przypadku Polaków oraz obywateli innych państw UE/EOG stawka podatku IRNR wynosi 19%, natomiast podatnicy z państw trzecich płacą stawkę w wysokości 24%.
Właściciele nieruchomości w Hiszpanii deklarują podatek IRNR w trzech sytuacjach:
Nieruchomość na użytek własny
Co ciekawe, podatek dochodowy od nierezydentów za nieruchomość w Hiszpanii obowiązuje również w przypadku nieruchomości kupionych na użytek własny. Oznacza to, że właściciel domu czy mieszkania w Hiszpanii musi odprowadzać podatek IRNR nawet wówczas, gdy nieruchomość nie przynosi realnych dochodów. Jest to tzw. podatek od dochodu przypisanego. Podstawę do opodatkowania stanowi 1,1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości – od tak obliczonej kwoty oblicza się podatek w wysokości 19% lub 24%. Podatek należy zadeklarować do końca następnego roku, w którym doszło do naliczenia podatku (tj. do 31 grudnia).
Wynajem nieruchomości
Właściciele domów i mieszkań w Hiszpanii często czerpią zyski z wynajmowania nieruchomości turystom czy firmom. Jeżeli wynajmującym jest osoba fizyczna i wynajem nie ma związku z działalnością gospodarczą, wówczas właściciel (nierezydent) musi odprowadzić podatek dochodowy IRNR. W tym przypadku podatek w wysokości 19% lub 24% oblicza się od łącznej kwoty czynszu pobranego od najemców. Obywatele UE/EOG mogą jednak obniżyć podstawę opodatkowania o koszty związane z wynajmowaną nieruchomością, takie jak naprawy, odsetki od kredytu czy opłaty za media. Podatek można odprowadzać kwartalnie lub co roku.
Sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta jest kolejnym przypadkiem, w którym wymagana jest deklaracja podatku IRNR (Modelo 210). W tej sytuacji zbywca płaci podatek (19% lub 24%) od zysku ze sprzedaży, czyli różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży nieruchomości a kwotą nabycia. Podstawę opodatkowania można pomniejszyć o koszty i podatki związane z nabyciem nieruchomości lub jej sprzedażą (płacone przez zbywcę). Co ważne, w rozliczeniu podatku należy uwzględnić zaliczkę w wysokości 3%, która została pobrana i odprowadzona przez nabywcę nieruchomości. Jeżeli zaliczka była wyższa niż zobowiązanie z tytułu podatku IRNR, wówczas zbywca może otrzymać zwrot nadpłaconej kwoty podatku.
Czy właściciele nieruchomości w Hiszpanii płacą podatek od majątku (IP)?
W hiszpańskim systemie podatkowym funkcjonuje również podatek od wartości netto majątku osób fizycznych (IP – Impuesto sobre Patrimonio). Podatek ten muszą rozliczyć osoby, które posiadają aktywa i prawa o znacznej wartości, przekraczającej ustalony próg kwoty wolnej od podatku. Obowiązek składania deklaracji nie dotyczy majątków o wartości 700 000 euro netto (po odliczeniu opłat i obciążeń) lub innej wartości ustalonej przez daną wspólnotę autonomiczną. Do majątku podlegającego opodatkowaniu nie wlicza się m.in. głównego miejsca zamieszkania podatnika o wartości do 300 000 euro. Stawka podatku (od 0,2% do 3,5%) rośnie wraz z wartością majątku.
Jakie podatki obowiązują przy zakupie nieruchomości?
Na koniec pewna oczywistość – podatki w Hiszpanii płaci się również podczas zakupu nieruchomości. Jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego, wówczas nabywca płaci podatek od przeniesienia własności (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), który wynosi od 6% do 13% w zależności od wspólnoty autonomicznej. Natomiast przy zakupie domu lub mieszkania na rynku pierwotnym obowiązuje podatek VAT (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) w wysokości 10% lub 4% dla mieszkań oficjalnie chronionych (Viviendas de Protección Oficial – VPO). Dodatkowo sprzedaż udokumentowana aktem notarialnym będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych (AJD – Actos Jurídicos Documentados), którego stawka waha się od 0,5% do 1,5%.
Informacjami o hiszpańskich podatkach dla kupujących nieruchomości podzielili się eksperci z polskojęzycznego biura księgowego w Hiszpanii – Espaytax.
