To jedno z pierwszych pytań, które zadaje każdy inwestor. I słusznie – harmonogram budowy zaczyna się właśnie od projektu, a opóźnienia na tym etapie mają efekt domina na wszystko, co po nim następuje. Odpowiedź brzmi: to zależy. Ale nie zostawię cię z tym „to zależy” bez rozwinięcia.
Od czego zależy czas realizacji projektu?
Dla niektórych nazwa “projekt domu” bywa myląca – sugeruje, jakby to był pojedynczy dokument. Podczas gdy jest to zestaw opracowań, które powstają etapami. Czas ich wykonania zależy od kilku czynników:
- złożoności budynku – prosty dom parterowy to inne wyzwanie niż wielokondygnacyjna bryła z podziemnym garażem,
- zakresu projektu – czy to projekt gotowy, czy indywidualny,
- kompletności dokumentów dostarczonych przez inwestora,
- liczby zmian wprowadzanych w trakcie,
- obłożenia pracowni – dobry architekt ma zlecenia z wyprzedzeniem.
Projekt gotowy a projekt indywidualny – różnica jest ogromna
Rozróżnienie na gotowy i indywidualny projekt jest absolutnie kluczowe – mówi Artur Garbula z pracowni GIGAarchitekci – w obu przypadkach czas realizacji różni się diametralnie.
Dalej ekspert wyjaśnia różnice między czasem gotowego i indywidualnego projektu…
Projekt gotowy
Gotowe projekty domów to opracowania przygotowane wcześniej, dostępne od ręki w katalogach pracowni lub serwisach branżowych. Kupujesz dokumentację, która była zaprojektowana bez konkretnej działki i konkretnego inwestora w głowie.
Sam projekt gotowy możesz mieć w ciągu kilku dni. Ale to nie koniec – każdy projekt gotowy wymaga adaptacji do lokalnych warunków: konkretnej działki, warunków gruntowych, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Adaptacja to obowiązkowa praca uprawnionego architekta i trwa zazwyczaj od 4 do 8 tygodni.
Projekt indywidualny
Tu nie ma drogi na skróty. Projekt indywidualny tworzony jest od zera, pod konkretnego inwestora i konkretną działkę. To proces, który przebiega etapami.
Etapy projektu indywidualnego i ile każdy z nich trwa
Koncepcja – 2 do 6 tygodni
Architekt zapoznaje się z działką, warunkami zabudowy i oczekiwaniami inwestora. Powstają pierwsze szkice – rzuty, widoki, propozycje zagospodarowania terenu. Na tym etapie inwestor ma największy wpływ na kształt projektu.
Czas trwania zależy od liczby iteracji – im więcej zmian i rozmów, tym dłużej. Pracownie takie jak GIGAarchitekci zazwyczaj ustalają z inwestorem z góry, ile rund poprawek obejmuje umowa, żeby ten etap nie rozciągał się w nieskończoność.
Projekt budowlany – 4 do 10 tygodni
Na podstawie zatwierdzonej koncepcji powstaje projekt budowlany – dokumentacja niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Obejmuje projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany. Na tym etapie do pracy wchodzą konstruktor i branżyści od instalacji.
Oczekiwanie na pozwolenie na budowę – 30 do 65 dni
To etap, który nie zależy od architekta. Urząd ma ustawowo 65 dni na wydanie decyzji (30 dni w uproszczonej procedurze). W praktyce bywa różnie – w dużych miastach czas oczekiwania potrafi się wydłużyć.
Projekt wykonawczy – 4 do 8 tygodni
Projekt wykonawczy to uszczegółowienie projektu budowlanego – rysunki detali, specyfikacje materiałów, dokładne rzuty instalacji. Nie jest formalnie wymagany przez prawo, ale bez niego kierownik budowy i ekipy wykonawcze działają w ciemno. Dobra dokumentacja wykonawcza to mniej problemów i mniejsze ryzyko kosztownych błędów na budowie.
Realny czas od pierwszego spotkania do pozwolenia na budowę
Przy projekcie indywidualnym, zakładając sprawną współpracę i komplet dokumentów dostarczonych na czas:
- koncepcja: 3-5 tygodni,
- projekt budowlany: 6-8 tygodni,
- oczekiwanie na pozwolenie: 4-9 tygodni.
Łącznie: od 4 do 6 miesięcy – i to w optymistycznym scenariuszu. Przy bardziej złożonych projektach lub przedłużających się decyzjach urzędowych – nawet rok.
Co najczęściej opóźnia projekt?
Z doświadczenia pracowni architektonicznych wynika, że największe opóźnienia rzadko leżą po stronie projektanta. Najczęstsze przyczyny to:
- brak lub niekompletne dokumenty od inwestora (mapa do celów projektowych, warunki techniczne, badania geotechniczne),
- długie oczekiwanie na decyzję urzędową,
- zmiany w programie funkcjonalnym w trakcie projektowania – każda większa zmiana cofa projekt o kilka tygodni,
- trudności z uzgodnieniami branżowymi (energetyka, wod-kan, gaz).
Czas realizacji projektu domu (podsumowanie)
Projekt domu gotowego z adaptacją – 6 do 10 tygodni. Projekt indywidualny do pozwolenia na budowę – 4 do 6 miesięcy, a przy złożonych warunkach nawet dłużej. Do tego dochodzi czas oczekiwania na decyzję urzędu.
Projekt to inwestycja czasu, nie tylko pieniędzy. Warto wejść w ten proces z odpowiednim wyprzedzeniem – najlepiej rok przed planowanym rozpoczęciem budowy. Wtedy nawet drobne opóźnienia nie wykolei całego harmonogramu.
